Chamonix Market Update – August 2017

The last 12 months have seen many challenges, from the Brexit vote to Trump’s success to the French election and 2nd UK election, but perhaps the biggest dent to the local market has been the devaluation of Sterling.  Although the Brits are not as dominant as they once were, they are still important and many have held back their plans to purchase because of the unfavourable exchange rate.  This has affected the lower budget end of the market rather than the top end where clients may have already had assets in Euros, or have the collateral to raise Euros without transferring the funds from Sterling.

Market Report (Aug-17)

On the positive side, interest rates remain low with 15 year fixed rates still below 2.0% and marginally over for 20 years.  The banks have proved very slow to process applications due to the sheer volume, but lending is strong and very attractive to potential owners and investors alike.  Equally, where one currency falters, another strengthens and the US dollar is one to pick out, bringing a growing number of American buyers at all levels of the market.

Although it’s anyone’s guess what the UK’s withdrawal from the EU will mean for British buyers, the uncertainty has led many to bring forward their plans to buy in France, particularly those who are looking to make the move a permanent one.  As one client commented, his knees may have packed up by the time there is any meaningful certainty in the market, which nicely describes the general sentiment.  Clients are buying with their hearts rather than necessarily their heads.

Although wisdom suggests investors should turn to bricks and mortar at a time of uncertainty, it must make financial sense so buyers are showing increased interest in the potential rental performance of the properties, even if it is not their intention to rent.  After three poor winters in terms of snowfall, the reliance on a strong ski season cannot be taken for granted and buyers must be careful with their rental forecasts.  The summer season is key and can make the difference between a good return and a poor one – the “summer” is increasingly popular and increasingly long, extending from May through to October.  This can be explained by an ever-growing interest in activity-based holidays, but also the explosion in trail running and the Tourist Office’s focus on new markets such as Asia.

The final challenge comes from a partial planning “freeze”, where the town hall are refusing applications that don’t meet the previous requirements restricting the amount of habitable area permitted on any particular plot of land, as opposed to the national rules which restrict only by footprint.  This uncertainty will continue until the new Local Plan comes into effect, expected by 2018.

However, despite the challenges, it has been a very good year for sales and we have seen a very positive growth in business year on year.  This is due in large part to an increased number of sales at higher budgets, but the sense is that the market is robust and many buyers are looking to invest here.  The caveat is that the demand is focused on the traditional core areas – central Chamonix for apartments, walkable to town for chalets as well as les Moussoux, les Praz and les Bois.  Other areas have remained relatively static, particularly les Bossons, Taconnaz and les Houches, although they do represent much better value for money.

In conclusion, we remain positive about the next 12 months.  Emmanuel Macron’s election appears to have brought increased optimism and we hope that his pro-business, pro-Europe policies will give an additional boost to the French property market.

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L’Actualité Immobilière Chamonix – Aout 2017

Au cours des 12 derniers mois nous avons dû faire face à plusieurs défis – le vote pour Brexit, le succès de Trump, l’élection présidentielle française… Mais il se peut que ça soit la dévaluation de la livre sterling qui a eu le plus grand impact (négatif) sur le marché. Si les Britanniques ne dominent plus le marché autant qu’auparavant ils restent néanmoins importants et il y’en a plusieurs qui ont été freinés dans leurs achats par le taux de change défavorable. Ce phénomène s’est révélé principalement parmi ceux ayant un budget restreint, plutôt que dans le segment de marché du haut de gamme où se trouvent les gens qui ont déjà des avoirs en euros ou bénéficient d’assez de garanties pour obtenir des euros sans être obligés de convertir des livres sterling.

Market Report (Aug-17)

Du côté positif, les taux d’intérêts restent bas avec le taux fixe à 15 ans toujours à moins de 2,0% et celui à 20 ans juste au-dessus. Le grand volume des dossiers a provoqué un délai de traitement très lent par les banques mais le volume des prêts bancaires est fort et les prêts sont très attrayants pour les propriétaires potentiels ainsi que les investisseurs. En outre, quand une devise fléchit une autre se renforce – cette fois-ci c’est le dollar américain qui sert à attirer un nombre croissant d’acheteurs américains à travers tous les segments de marché.

Comment la sortie du Royaume Uni de l’UE va affecter les acheteurs britanniques, à chacun de faire son pronostic, mais l’incertitude a mené beaucoup de gens à avancer leurs projets d’achat en France, surtout ceux qui visent un déménagement permanent. Comme nous disait un client, le temps qu’il y a de nouveau de la certitude dans le marché je n’aurai plus de genoux pour skier – ce qui décrit bien le sentiment général. Les acheteurs actuels écoutent plus leurs cœurs que leurs têtes.

Selon la sagesse populaire des investisseurs devraient se pencher vers l’immobilier en période d’incertitude, mais il faut quand-même que ça soit une bonne idée financièrement donc les acheteurs s’intéressent de plus en plus aux retours locatifs potentiels des biens, même s’ils ne comptent pas forcément louer. Suite à trois saisons d’hiver pauvres en neige nous ne pouvons plus compter sur une saison de ski fiable et les acheteurs doivent faire attention à leurs prévisions de revenus locatifs. La saison d’été est clé et peut faire toute la différence avec de plus en plus de visiteurs et une saison qui dure de plus en plus longtemps de mai jusqu’en octobre. Cela peut s’expliquer en partie par une popularité croissante des vacances actives, la nouvelle tendance du « trail » et une nouvelle orientation de l’Office de Tourisme vers des nouveaux marchés comme celui d’Asie.

Le challenge ultime vient d’un blocage partiel des permis de conduire par la Mairie qui refuse les demandes qui ne conforment pas aux anciens règlements limitant le surface habitable sur un terrain même si elles conforment aux règlements nationaux qui sont définis plutôt par rapport à l’empreinte au sol. Cet incertitude va certainement durer jusqu’à l’implantation du nouveau plan local prévu pour 2018.

Malgré les défis nos ventes ont été très fortes cette année affichant une forte croissance d’une année à l’autre. Cela est grâce en grande partie à un nombre augmenté de ventes des biens haut de gamme mais il y a aussi un sentiment général que le marché est robuste et beaucoup d’acheteurs continue à vouloir investir ici. En contrepartie, il faut noter que la demande soit concentrée aux quartiers traditionnels – centre ville de Chamonix pour les appartements et accessible à pied du centre pour les chalets ainsi qu’aux Moussoux, aux Praz et aux Bois. D’autres quartiers sont restés assez stagnants, surtout les Bossons, Taconnaz et les Houches, même s’ils offrent un meilleur rapport qualité-prix.

Au terme de notre réflexion, nous sommes optimistes pour les 12 prochains mois. L’élection d’Emmanuel Macron semble d’avoir instauré un climat optimiste et nous espérons que sa politique pro-entreprise et pro-européen va stimuler encore plus le marché immobilier français.